退去時に発生する、賃借人（借主）の修繕費負担の考え方。

基本的には、原状回復？

借りていたマンションやアパートを退居するときにかかる費用として、原状回復費用があります。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

民法（「改正民法621条」（賃借人の原状回復義務））では、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除 く。 以下この条において同じ。）がある場合に おいて、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」とされています。

ちなみに、よく退去時に部屋のクリーニング費用を求められることがあります。

よく考えてみれば、部屋のクリーニング費用は民法の定義の範囲外なので賃借人が負担するものではないのでは？と思うところです。

実は、この費用は、本来であれば大家さんが負担するのが妥当であるとされています。しかし、賃貸契約時の特約事項として退去時にクリーニング費用を賃借人が負担するものとして契約することが多く、そのためクリーニング費用も賃借人が負担することになっているわけです。

仮に、契約時に特約としてクリーニング費用を負担することとしていなければ、賃借人はクリーニング費用を負担する必要はなくなります。

経年劣化と通常損耗

民法の定義にもあるように、賃借人が負担しなくてもいい費用として、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」と「賃借物の経年の変化」があります。

前者を通常損耗、後者を経年劣化と呼んでいます。

通常損耗とは、通常の生活を送る中で生じた痛みや損傷のことを言いい、経年劣化とは、日焼けや壁紙の変色など時間の経過とともに劣化してくるもののことをいいます。

これらの損傷や痛みは、賃借人が負担する必要がないのものではあるのですが、実はこの境目が非常にあいまいであるケースが多くなっています。

その為、国土交通省では判断の基準となるガイドラインを作っています。（「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）

また、その国土交通省のガイドラインを元に作られた「東京ルール」と言うものがあり、不動産の管理会社の多くが、この「東京ルール」を元に大家と賃借人の費用負担を算出することが多くなっています。

賃借人負担の具体例（一例）

・食べ物などを床に落としたシミ。

・ペットによるひっかき傷や汚れ。

・たばこによるヤニ汚れ。

・掃除を怠ったことによる汚れやシミ。（壁紙等）

・下地の交換が必要となる穴、釘やネジによる傷。

・掃除を怠ったことによる水垢やカビ。（フロ、トイレ）

・壊れた設備をそのまま使用し続けたとき。

など。